קניית דירה, עליות ריבית וישיבה על הגדר - מה לעשות בתנאי חוסר וודאות?

כמתווך בראש העין שמוביל עשרות עסקאות בשנה, היום שלי גדוש בשיחות ייעוץ עם "מתלבטים", מוכרי ומחפשי דירות.

השאלה: האם נכון "לשבת על הגדר"?   

(ספויילר: יש כאלה שלא מחכים, הם אפילו פועלים די מהר...

האם הם מבינים משהו שאחרים לא? תשובות בהמשך)

תכל'ס - "לשבת על הגדר" הכי בטוח... דחיינות, זה הכי נוח. להחליט שלא להחליט...

ומה בינתיים? קוראים טוקבקים, מדברים עם מתלבטים אחרים, מחזקים חששות יחד: 

"הבועה תיכף תתפוצץ", "מחירים יחתכו בחצי", "אסור לקחת משכנתה", "הריבית מטורפת", "תיכף השוק מתרסק"... 

האמנם? הריבית מטורפת? 

בואו נעשה קצת סדר:

השנתיים האחרונות בשוק המשכנתאות היו מאוד דינמיות והתאפיינו בעלית ריבית חדה בהשוואה לשנים שלפני כן,

אבל הזיכרון שלנו קצר: הריבית היום נמוכה מאוד בהשוואה לעשורים האחרונים. 

בתחילת שנות ה-2000, ריבית משכנתאות הגיעה ל 12%-15% ויותר (לשם ההשוואה,  בשנתיים האחרונות, אחרי העליות, הריבית בטווח של 4%-7%, תלוי מסלול ותנאים אישיים).

מגמות בולטות בשנתיים האחרונות:
1. עלייה בפופולריות של מסלולי ריבית קבועה (מחשש להמשך עליות).
2. ירידה בביקוש למסלולי ריבית משתנה (ביחוד צמודי פריים).
3. עלייה בהיקף משכנתה ממוצעת (בשל עליית מחירי נכסים).
4. הארכת תקופות ההחזר (רצון הלווים להפחית את ההחזר חודשי).
5. הגברת פיקוח ורגולציה של בנק ישראל (לרבות מגבלות יחס החזר חודשי להכנסה).

למרות עליית הריבית, הביקוש למשכנתאות בכלל ישראל יציב יחסית, בשל היצע לא מספק ועליית מחירי דיור. עם זאת, ניכרת זהירות רבה יותר הן של לווים (ולכן החשיבות לתכנון מוקפד של מהלכי קניה ומכירה ע"י מומחים מוכחים בעלי התמחות אזורית) והן של הבנקים (בשל הוראות בנק ישראל לצמצום סיכונים).

מצב קוני נכסים אמנם מאתגר, אבל עדיין רחוק מאוד מהקשיים בתקופות שיא הריביות.

ומה לגבי עליית מחירי דיור לאורך זמן?

שאלו כל מי שקנה נכס בתחילת שנות ה- 2000 האם הם מצטערים על כך... קרוב לוודאי שהצער היחיד שלהם הוא שלא התאמצו וקנו אז עוד 3 דירות... 

בוועידת הנדל"ן של "גלובס" בה השתתפתי לפני כמה שבועות, הודגשה ציפיית החשב הכללי באוצר להתייצבות הריבית ברמתה הנוכחית, עם אפשרות לירידות מתונות בטווח בינוני (בהתאם למדיניות בנק ישראל והתפתחויות מדיניות וכלכליות).

ועכשיו ל"ספויילר":

למרות שקניית נכס (בוודאי שלראשונה) היא תהליך רגשי עמוק, מלווה חששות, יש מקום לשלב בהחלטה גם ניתוח קר וענייני.

בניגוד לתפיסה (שגויה) של קיפאון בשוק, אני מוביל (גם בחודשים האחרונים) מספר לא מבוטל של עסקאות, כשהמשותף כמעט לכולן הוא רוכשים מנוסים (גם ניסיון חיים וגם נדל"ני) - משדרגי דיור, משנמכים, משקיעים והרבה הורים שדוחפים את ילדיהם (לפעמים בכוח) לעשות צעד. לקנות. ועכשיו!

לקנות עכשיו? למה בעצם? מה הם יודעים שאתם לא?

מחד - ההיצע גדל בפסגות אפק ככל שפרויקטים של מחיר למשתכן מסיימים את תקופת איסור המכירה. 
מאידך - ביקושים הצטמצמו מכמה סיבות:

א. עליות ריבית מספטמבר 2022

ב. התייקרות מחירי דיור חדה עד אז, בעיקר בתקופת הקורונה

ג. יוקר המחיה המאמיר בארץ, בעיקר במהלך המלחמה

ד. "סנטימנט השוק"/ מצב הרוח הלאומי (פסגות אפק שכונה צעירה, עם שיעור משרתי מילואים גבוה: כשהתותחים רועמים, ממתינים עם שינויים).

התוצאה = הכלל הראשון בכלכלה:

היצע גבוה + ביקוש נמוך = ירידת מחיר ו"שוק קונים". 

וזה בדיוק מה שמבינים קונים ש"ירדו מהגדר"! 
יש חלון צר לניצול הזדמנויות, בו זריזים, בעלי יוזמה ונזילות יכולים להשפיע דרמטית על העסקה. 
בנוסף, יש מגוון רחב של אפשרויות אטרקטיביות, חלקן מפורסמות ואת חלקן אני מנהל "מתחת לרדאר" מול קונים אקסלוסיבים. וקונים חכמים, עם ייעוץ חכם, ממש כמו בזיהוי מניה מנצחת, יכולים לעשות Cherry picking  

דוגמה חיה:

עסקה שהובלתי בשבוע שעבר: קונה מחוץ לעיר שראה איתי דירת 4 חד' עבור בנו, "נכנע ללחץ" שלי (לפעמים מתווך ישר ומנוסה מבין יותר מהקונה מה הוא צריך) והסכים שאראה לו ספונטנית דירת 5 חד' נוספת.
כך סגר בו במקום את אחת העסקאות האטרקטיביות ביותר בפסגות אפק B בשנה האחרונה - בדירה שלא רצה לראות מלכתחילה! 

בזכות ניתוח שלי את השוק מול צרכי הקונה, לצד אמון שנתן בשיקול הדעת שלי, זכה הקונה למקסם את כספו ולעשות זינוק משמעותי באיכות הנכס שבנו רכש ובהפרש שולי. בעוד המוכרים, אשר חלמו על עסקת מזומן במהירות שיא – לא מפסיקים לחייך. Win-Win

אומרים שצריך להיות במקום הנכון ובזמן הנכון. כדאי להיות גם עם איש המקצוע הנכון! 

רוצים לדעת מה נכון לכם?

למדו מבעלי הניסיון: שבו עם איש מקצוע מוערך ועתיר המלצות, הפסיקו להתלבט והתחילו לבחון. עכשיו הזמן הטוב ביותר לעשות את קפיצת המדרגה.

למען העתיד שלכם - רדו כבר מהגדר! 

(וקחו בחשבון: התחלנו לראות כבר את תחילת מגמת עליות המחירים...)

ספרו לי מה אתם מחפשים (אפשר לכתוב באופן חופשי) והבינה המלאכותית שלי תעזור לי למצוא לכם את הבית הבא. הקליקו: שאלון בינה מלאכותית

יריב קרני, מחבר אנשים ובתים בראש העין. 054-3103097

חבר מועדון הזהב פרימיום של רימקס. המתווכים המובילים בישראל כבר 15 רבעונים!